30 de maio de 2023
Em 2021, o mercado imobiliário global foi avaliado em cerca de 29 trilhões de dólares, tornando-se um dos maiores mercados do mundo. A grande maioria das pessoas em todo o mundo está ligada ao mercado imobiliário, seja como locatário ou proprietário, ou como funcionários de escritório, varejo ou fábrica.
Em comparação com outros ativos, o imobiliário é ilíquido e ineficiente:
- Pode levar semanas a meses para encontrar uma contraparte.
- Os preços de venda flutuam dentro de um intervalo.
- As transações imobiliárias levam semanas para serem concluídas.
- São necessários muitos prestadores de serviços para realizar transações.
Esse processo pode ser simplificado e desbloqueado por meio da tokenização.
O que são imóveis tokenizados?
Um imóvel tokenizado é quando uma propriedade imobiliária ou seus fluxos de caixa são representados como um token de blockchain (ou tokens) para aumentar a liquidez, agilizar processos e permitir a propriedade digital.
Em geral, o uso da tecnologia blockchain para imóveis tokenizados requer o uso de tokens não fungíveis (NFTs) ou tokens fungíveis, dependendo do objetivo e do que está sendo tokenizado. Os NFTs são úteis quando uma propriedade – ou grupos de propriedades – está sendo considerada como um todo (ou seja, uma ou mais propriedades, um token). Os tokens fungíveis são úteis para fracionar um todo em partes (ou seja, uma ou mais propriedades, 100 tokens).
De acordo com a KPMG, “a tokenização é ideal para proprietários de um único ativo ou de uma pequena carteira de ativos, devido à redução significativa de tempo e custo ao oferecer aos investidores o direito de participar da propriedade fracionada e subsequente negociação secundária”.
Como os imóveis tokenizados podem funcionar?
Em geral, imóveis tokenizados exigem que haja um vínculo firme e minimizado pela confiança entre o ativo digital (token) e o ativo físico subjacente (propriedade). A Chainlink é uma plataforma de serviços Web3 que oferece suporte a desenvolvedores e empreendedores com o objetivo de preencher a lacuna entre blockchains e ativos do mundo real (como imóveis), fornecendo as melhores ferramentas de conectividade da categoria.
Esta seção delineará diferentes possibilidades nos mercados imobiliários residenciais e comerciais para dar uma ideia de como os imóveis podem ser tokenizados.
Observação: todos os exemplos abaixo são, em grande parte, voltados para o futuro, ilustrativos e não foram implementados em escala. Especificamente, as considerações sobre a verificação da propriedade da casa e quaisquer questões práticas relacionadas não são abordadas nesses exemplos.
Imóveis tokenizados simples
O exemplo mais simples de imóveis tokenizados é representar uma única propriedade imobiliária como um NFT.
Um NFT é um token exclusivo que é comprovadamente diferente de todos os outros tokens em uma blockchain – tornando-o uma boa opção para imóveis porque cada propriedade é diferente.
Características:
- Possuir o NFT pode ser equivalente a possuir a propriedade.
- Transferir o NFT pode marcar uma mudança na propriedade do imóvel.
- O NFT pode conter dados críticos, como vendas anteriores, endereço e muito mais.
Neste exemplo teórico, vender uma casa é tão simples quanto colocá-la em um mercado NFT. Um comprador pode apertar alguns botões e, se tiver os fundos necessários, comprá-la em minutos - uma mudança drástica em relação ao processo de semanas de duração que as transações imobiliárias exigem atualmente. Casos pontuais dessa forma de tokenização já ocorreram.
Imóveis tokenizados dinâmicos
O exemplo de tokenização acima pode ser ainda mais aprimorado usando NFTs dinâmicos (dNFTs).
NFTs dinâmicos são NFTs que atualizam automaticamente seus dados com base em condições relevantes. Por exemplo, a substituição do telhado da casa.
Características:
- Possuir o NFT pode ser equivalente a possuir a propriedade.
- Transferir o NFT pode marcar uma mudança na propriedade do imóvel.
- O NFT pode conter - e atualizar automaticamente - dados críticos.
A atualização dinâmica de NFTs permite uma melhor troca de informações entre as contrapartes. Informações relevantes, como melhorias, renovações e vendas anteriores, podem ser atualizadas automaticamente no NFT por startups com tecnologia Web3 usando Chainlink Functions - uma ferramenta de desenvolvimento simples que conecta contratos inteligentes a qualquer API ou conjunto de dados externo - para fornecer aos compradores em potencial a capacidade de entender melhor a propriedade e suas mudanças.
Os NFTs dinâmicos tornam-se mais úteis ao longo do tempo. Por exemplo, um NFT pode conter imagens ou vídeos de uma determinada propriedade que mostram o estado de uma casa em um determinado momento. Como a propriedade muda de mãos várias vezes, a infinidade de vídeos/imagens que são continuamente adicionados ao NFT permite que os compradores vejam as mudanças em uma propriedade ao longo do tempo, fornecendo informações mais profundas para sua decisão de compra.
Imóveis fracionados
Um caso de uso atraente para a tokenização de imóveis é o fracionamento, ou a habilitação de propriedade fracionada de um imóvel. Essa abordagem usa tokens fungíveis.
Os tokens fungíveis são indistinguíveis uns dos outros. Um exemplo existente de ativo fungível são as ações – uma ação é sempre equivalente a outra.
Características:
- Tokens individuais podem representar uma porcentagem específica de propriedade sobre o imóvel.
- Possuir todos os tokens fungíveis pode ser equivalente a possuir a propriedade.
Os imóveis fracionados permitem aos compradores adquirir uma pequena parte de uma propriedade, tornando-a mais acessível.
A propriedade fracionada sobre imóveis desbloqueia o acesso ao mercado imobiliário de uma maneira completamente nova. Com o design certo, os tokens imobiliários fracionados podem permitir que investidores experientes criem portfólios personalizados de diferentes ativos imobiliários, potenciais compradores de imóveis tomem medidas incrementais para morar - e possuir - na casa desejada e empresas criem produtos imobiliários personalizados. Por exemplo, a Blocksquare é uma empresa sediada na Eslovênia que tem como objetivo ajudar as empresas a fracionar propriedades por meio de uma solução relacionada a tokens construída em Ethereum e IPFS.
Fluxos de caixa de imóveis tokenizados
Com tokens baseados em blockchain, é possível tokenizar separadamente a propriedade de um determinado imóvel dos fluxos de caixa gerados pela propriedade, liberando liquidez para os proprietários.
Os fluxos de caixa tokenizados podem desbloquear a capacidade de vender os direitos de renda futura de aluguel por um montante fixo.
Características:
- Separação de propriedade do imóvel e dos direitos ao fluxo de caixa.
- Os direitos aos fluxos de caixa podem ser representados como um NFT.
- Redirecionamento automático do fluxo de caixa para o proprietário do NFT.
Ao separar a propriedade e os direitos ao fluxo de caixa, os proprietários de imóveis podem liberar liquidez com base na receita futura de aluguel.
Nesse modelo, os proprietários podem separar o imóvel e a propriedade do fluxo de caixa. Os direitos sobre o fluxo de caixa (geralmente uma renda mensal de aluguel) podem então ser vendidos como um todo para outra parte durante um período de tempo específico. Os fluxos de caixa tokenizados de imóveis podem fornecer opções adicionais aos proprietários e reduzir o custo de capital para propriedade imobiliária.
Esse processo também pode ser automatizado de forma descentralizada usando a plataforma de serviços Chainlink Web3. Por exemplo, a LaProp - uma startup imobiliária com sede na Colômbia, pioneira em imóveis fracionados - integrou a Chainlink Automation para ajudar a automatizar os pagamentos de aluguel aos proprietários de tokens.
Cestas de imóveis tokenizadas
Também é possível criar uma representação tokenizada de uma cesta de imóveis e seus fluxos de caixa.
Características:
- Os tokens fungíveis podem representar coletivamente todas as propriedades e fluxos de caixa.
- O dinheiro automatizado pode fluir de volta para os proprietários de tokens.
Cestas de imóveis podem ser tokenizadas coletivamente.
O principal benefício do uso de tokens para tokenizar grandes cestas de imóveis é a capacidade de fornecer garantias de confiança mínima e agir automaticamente com base em dados verificáveis. A propriedade do imóvel e os fluxos de caixa na cadeia podem permitir maior verificabilidade da garantia subjacente (as propriedades e seus fluxos de caixa), pagamentos automáticos e maior transparência na integridade dos ativos.
Ao conectar fontes de dados do mundo real à blockchains, a Chainlink ajuda a fornecer um vínculo robusto entre os tokens lastreados em ativos e suas garantias subjacentes.
Benefícios de Imóveis Tokenizados
Existem muitos benefícios na tokenização de ativos imobiliários, quer sejam propriedades individuais ou múltiplas, inteiras ou fracionárias.
Maior Liquidez
Em última análise, a tokenização visa remover as barreiras atuais às transações imobiliárias, otimizando processos, removendo terceiros desnecessários e diminuindo as barreiras de preço à entrada. Quando os ativos se tornam mais fáceis de negociar (e mais baratos), pode haver um aumento na liquidez – mais compradores e vendedores podem participar do mercado e fazer transações. De acordo com a Ernst & Young (EY) , “A tokenização de ativos imobiliários pode desempenhar um papel significativo no setor imobiliário. A visita notarial, os custos de transação consideráveis ou o imposto de transferência de terras tornam-se tecnicamente obsoletos com o uso de tokenização.”
Melhor descoberta de preços
Os tokens imobiliários fracionados podem ajudar o mercado em geral a descobrir os preços justos de mercado de diferentes ativos imobiliários. Hoje, os especialistas em imóveis usam uma variedade de pontos de dados para chegar a um preço justo para qualquer propriedade e as estimativas de diferentes especialistas podem variar. Da mesma forma, quando os vendedores colocam seus imóveis à venda, as ofertas podem ser muito variadas. Mas, se as propriedades individuais forem fracionadas, a descoberta do preço de uma fração da casa pode fornecer uma melhor perspectiva do valor justo de mercado de toda a propriedade.
Custos mais baixos
Após o fracionamento, os imóveis tokenizados não afetam o custo direto do imóvel em si. Mas pode agilizar os processos e aprovações envolvendo transações imobiliárias. Os tokens são facilitados por meio de contratos inteligentes, que podem especificar os termos de transferência e executar transações aprovadas automaticamente, permitindo uma coordenação confiável e de baixo custo entre credores hipotecários, notários, empresas de custódia e muito mais.
Fraude reduzida
A fraude imobiliária ocorre de várias maneiras. As informações sobre uma propriedade podem ser manipuladas para fornecer aos compradores informações falsas sobre as principais métricas, como metragem quadrada. Os compradores podem ser levados a fazer compras fraudulentas, como escrituras de casas falsas. As blockchains, os contratos inteligentes e as redes oráculo (oracle) descentralizadas, como a Chainlink, podem proporcionar melhor minimização de confiança, autenticação aprimorada e dados verificáveis que reduzem a assimetria de informações - que geralmente é a causa raiz de tentativas de fraude bem-sucedidas.
[…] a tecnologia blockchain tem um potencial significativo para gerar transparência, eficiência e economia de custos para os proprietários de CRE, removendo muitas das ineficiências existentes nos principais processos. — Deloitte, Blockchain em imóveis comerciais, 2022.
Desafios técnicos da tokenização de imóveis
A realidade é que a adoção generalizada de imóveis tokenizados ainda está longe e há muitos desafios que precisam ser superados para torná-la uma realidade. Embora tenha havido algumas tentativas de imóveis tokenizados até agora, nenhuma ainda foi capaz de criar uma solução escalável que resolva os problemas e limitações do mercado imobiliário atual.
Autenticação e verificação de dados
Quer se trate de dados sobre melhorias e reformas de propriedades, dados sobre a propriedade do imóvel ou outras formas de dados de missão crítica necessários para transações imobiliárias digitais, é necessário haver um certo grau de certeza de que os dados fornecidos são verdadeiros, confiáveis e válidos.
Os dados são a base da tomada de decisões para imóveis porque contextualizam a propriedade. Qual é o preço médio de aluguel de um imóvel? Quanto tráfego de pedestres uma propriedade possui? Quando foi construído? Quais reformas foram feitas? Em que estado está a infraestrutura? Existe algum histórico por trás da propriedade que possa afetar seu valor?
Esse é o papel da Chainlink no crescente movimento em direção à tokenização de ativos do mundo real. A integração de provedores de dados imobiliários de alta qualidade, como ProspectNow e SmartZip, para trazer dados imobiliários premium para as blockchains, serve como um passo importante para o início de um futuro mercado imobiliário tokenizado.
Recuperação de carteira
Imagine que a escritura da sua casa é um NFT que está armazenado na sua carteira digital. Você - e somente você - conhece a senha. No entanto, isso também significa que se você perder ou esquecer a senha, perdendo assim o acesso à carteira e à NFT da escritura da casa, você perde a casa.
Esse é um desafio para reconciliar a ligação física e digital entre tokens e a propriedade subjacente: descobrir quem tem a capacidade final de decidir qual entidade ou pessoa é proprietária de um imóvel em caso de erros ou fraude. Não faria muito sentido se perder um token significasse perder a propriedade de uma casa. Em vez disso, uma solução provável é que uma entidade centralizada - como um governo - poderia ajudar a recuperar e autorizar um NFT novo e reemitido como um substituto para a escritura de sua casa. Isso é semelhante ao que acontece atualmente se você perder a escritura de uma casa física.
Implementação em escala
Os imóveis tokenizados têm imenso potencial para liberar liquidez e agilizar as operações para compradores e vendedores, mas há uma infinidade de questões em aberto sobre como a tokenização pode funcionar em escala global, ou mesmo em escala nacional.
É difícil fazer uma mudança fundamental na arquitetura e nos processos de back-end de um mercado de 29 trilhões de dólares. Qualquer implementação bem-sucedida de tokenização de imóveis em escala exigirá padrões abertos, um número imenso de testes e pilotos e os esforços coordenados de projetos da Web3, governos e empresas.
Conclusão
A tokenização de ativos do mundo real é uma excelente oportunidade para a tecnologia Web3 tornar os mercados mais eficientes, abertos e transparentes. Hoje, já existe uma ampla gama de ativos sendo tokenizados na cadeia, de dólares digitais a tokens de ouro com garantia. Mas, dado o tamanho, a escala e a importância do mercado imobiliário, provavelmente ainda há um longo caminho a percorrer até que os imóveis tokenizados sejam implementados em escala.
Saiba mais sobre a tokenização de ativos do mundo real e o impacto real da Web3:
- Understanding tokenized real-world assets (Compreendendo ativos tokenizados do mundo real).
- Bringing real-world value to blockchains (Trazendo valor do mundo real para blockchains).
- Stablecoins: digital dollars (Stablecoins: dólares digitais).
- 77+ smart contract use cases (Mais de 77 casos de uso de contratos inteligentes).
Isenção de responsabilidade: este artigo é apenas para fins informativos e contém exemplos ilustrativos do que pode ser possível em relação ao uso de imóveis tokenizados no futuro. Notavelmente, muitas considerações práticas em torno do uso futuro de imóveis tokenizados estão fora do escopo dessa postagem.
Esse artigo foi escrito pela Chainlink e traduzido por Isabela Curado Nehme. Seu original pode ser lido aqui.
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